住宅ローンの種類と選び方

住宅ローンの種類は賢く選ぼう!

「住宅ローンは金利が低いものを選べばOK!」…なんて思っていませんか?住宅ローンにはいろんな種類があって、金利にもタイプがあります。

賢く住宅ローンを組めるようになるための、住宅ローンの種類や銀行の選び方をまとめてみました。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利設定は、変動型、固定期間選択型、全期間固定型の3つのタイプがあります。これらの特徴を表にまとめてみました。

名前 特徴 メリット デメリット
変動型 民間金融機関で多く採用されるタイプ。初めは金利が低いが、5年ごとに金利が見直されるため、後に金利が上がるリスクがある。

・当初金利が低い
・今のところ金利大幅上昇のリスクは小さい

・5年に1度、金利が上がる可能性がある
・金利が上がると、返済金額は最高で前の期の1.25倍
固定期間選択型 金利が固定される期間の長さを選ぶことができるタイプのローン。期間終了後は、再び金利を固定する期間を選ぶことができる。変動型と比較すると金利は高くなる。 ・固定期間が終わった後、その時の金利を見て次の固定期間を選ぶことができる
・固定期間を選ぶ際に、変動型へと移行することも可能
・最初期の金利が変動型より高い
・最初期は大幅金利引き下げがあるが、その後は金利が上がる
全期間固定型 ローン返済中は、ずっと金利が固定されているタイプ。変動型、固定期間選択型と比べると最初の金利はもっとも高いが、金利上昇のリスクはない。 ・金利が一定で月々の返済額が変わらないので、マネープランが立てやすい
・金利が上昇しても、返済額が増えるリスクを回避できる
・金利は3つのタイプの中でもっとも高い
・法定金利が下がっても返済額が減らない

はじめの金利は変動型、固定期間選択型、全期間固定型の順に小さくなりますが、そのぶん金利上昇のリスクは大きくなります。変動型と全期間固定型では金利にかなり差があるので、どちらを取るかは不動産屋や金融機関とよく相談することをオススメします!

ちなみに、それぞれのタイプをミックスすることもできます。全額を変動型にするとリスクが大きいので、例えば半分を固定期間選択型、もう半分を変動型にすれば、金利が上昇し続けるような事態になっても半分は返済額の上昇を抑えながら返済を続けることができます。

住宅ローンの種類

金融機関によって、組める住宅ローンの種類も変わります。自分の返済プランや、希望する金利に合った住宅ローンを提供している金融機関を選ぶといいと思います。

住宅ローンの種類についても表にまとめてみました。

名前 特徴 メリット デメリット
フラット35 住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供するもの。全期間固定型の35年ローンで、金利や手数料は窓口となる金融機関によって違う。 ・比較的審査が通りやすく、信用度の低い方でも借りやすい
・返済額が小さくなるダブルフラットや、金利の低いフラット35Sも登場
・いま金利が低くても、引き渡し時に金利が上がっていると、上昇後の金利が適用される
・比較的金利は高い
民間ローン 民間金融機関が提携する住宅ローンは、変動型や全期間固定型が多い。金利はもちろん、手数料や借りた後のサービスも各金融機関で異なる。 ・店頭金利よりも実際の金利を下げるサービスがある
・上手に選べば、金利以外でもサービスの充実した住宅ローンが利用できる
・いま金利が低くても、引き渡し時に金利が上がっていると、上昇後の金利が適用される
・フラット35よりは審査が厳しい
提携ローン 不動産会社と金融機関の提携によるローン。不動産会社が窓口になるので審査が通りやすく、また物件価格の100%を住宅ローンでまかなえることも。大型新築マンションなどで提供されることが多い。 ・金利の引き下げ幅が大きいことがある
・頭金が少なくても家を購入しやすい
・利用できる物件は限られる
・物件価格の100%をローンでまかなってしまったりすると、利子分が大きく、総支払額が高額になる

このように、金融機関の種類によってさまざまな種類の住宅ローンが提供されています。それぞれの種類の中でも、金融機関によって金利やサービスが変わってきます。いくつかの金融機関に審査を依頼して、条件の良いものを選ぶのがオススメの方法です。

住宅ローン審査について

住宅を買うときに、自己資金だけで全てを賄える人は多くありません。大抵の人は住宅ローンを利用することになります。

住宅ローンの利用には審査があります。審査に通らなければ融資を受けることができません。自分が審査に通るかどうか、心配な人も多いのではないでしょうか?

ここからは、住宅ローンの審査に落ちる原因をご紹介していきます。審査に通らない原因をあらかじめ知っておけば、対策ができるかもしれません。

ブラックリストに掲載されている人

ブラックリストとはいわゆる俗称です。

借金の状況は、多くの場合「指定信用情報機関」という機関に登録されます。金融機関は指定信用情報機関に問い合わせることで、個人の状態を調べて融資を決定するのです。

指定信用情報機関の情報に「異動」と記載されていることを、俗に「ブラックリストに載る」などと言います。

ブラックリストに載っている人は、ほぼ間違いなく融資を受けられません。たとえ東証一部上場企業に勤務中でも、公務員でも無理なことがほとんどです。

ブラックリストに載る理由には以下のものがあります。 

破産している

借金で破産した場合、破産から5~7年はブラックリストに掲載されてしまいます。

返済日から61日~3ヶ月以上経過した借金がある、もしくはあった

要するに「借金を期日通りに返さない人」がこれに当てはまります。

返済期日を1ヶ月以上過ぎた借金が数回あった場合も、ブラックリストに登録されることがあります。

債務整理をしたことがある

過去に借金苦で、任意整理・民事再生・特定調停・個人再生などをした経験があると、それがブラックリストに登録されます。

過払い請求は債務整理に当てはまらないので問題ありません。

携帯の端末代金を分割払いして、3ヶ月以上滞納したことがある

近年増えている例がこれです。

携帯の端末代金を分割払いするのはほぼ常識となっており、うっかり支払いを怠ってブラックリストに登録される人が意外と多くいます。

これが原因でローンを組めない人は、既に150万人以上いるという調査結果もあるようです。

借金やローンがある人

当然ながら、借金がある人はローンの審査に通りづらくなります。

金利の高い消費者金融から借り入れがある人は、返済日通り返済を行っていても要注意です。

金利が高くなくても、他に住宅ローンを抱えている人や自動車ローンがある人に対しては、審査が厳しくなります。 

年収が少ない人

年収が少ないと返済義務を果たせるか不安視されるため、審査に通らなくなります。

金融機関によって、どこからが低年収かという基準は異なります。

最低400万円以上という基準を設けている銀行がある一方で、150万円程度の年収でも融資してくれる金融機関もあります。

税金を支払っていない人

市民税や所得税を支払っていない人は、基本的に銀行から融資を受けられません。

税金の「滞納」ではなく、「そもそも支払いを免除されている人」がこれに含まれます。

税金を免除されるということは、収入が少ないことが原因です。収入の少ないと判断した人に銀行はお金を貸さないのです。

仕事に関係する問題がある

以下のような場合、住宅ローンの審査が厳しくなります。

勤続年数が短い

多くの銀行は、同一企業に勤続3年以上という融資条件を公開しています。

実際には勤続1年~1年6ヶ月程度でも審査してもらえますが、1年未満だとかなり厳しくなるようです。

収入が一定しない

たとえば「歩合給」がこれにあたります。

毎月一定額以上の給与が確定されていない人に対しては、かなり審査が厳しくなります。

正社員でない

アルバイト、パート、契約社員、派遣社員などは、仕事がいつなくなるかわからず収入が不安定と判断され、正社員よりも審査に不利になることが多いです。

また、正社員以外の雇用形態の人はそもそも収入が低い場合が多いため、そういった意味でも審査が厳しくなってしまいます。

夫婦のうち妻のみがローンの申し込みをした

夫に借金があるか収入が低いなどの場合、妻のみの名義でローンの申し込みをする人がいます。

こういった場合は大体夫のことまで調べられて、審査に落ちてしまいます。

審査に受かる条件として夫を連帯保証人とするように要請されることも多いようです。

物件に担保価値が少ない

ローンの申込人に問題がなくても、購入予定の物件に問題があることがあります。 

銀行は融資の際に、物件に抵当権を設定して、申込人が返済不能になったら物件を売却して返済に充てるというリスク回避策を採ります。

物件自体に担保価値がないと、物件を売却しても融資額を回収できないので、銀行は融資を渋るのです。

いわゆるボロ物件を買ってリフォームして住みたい、または他人に貸したいという人は、特に気をつけてください。

まとめ

銀行には融資のノルマがあるため、お金を貸す相手を探しています。

しかしリスクはとことん回避したいというのも銀行の姿勢なので、リスクを抱えた顧客や将来的なリスクがある顧客に対しては審査が厳しくなります。

将来住宅ローンを組みたい人は、ちょっとした借金であっても真面目に支払っておかなければ、いざローンを申し込むときに困ることになります。

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